Aluguel por temporada em Orlando: licença, impostos e onde é permitido

Comprar uma casa perto dos parques para alugar por temporada é um plano comum de quem procura imóvel em Orlando. Mas, antes de olhar a piscina, vale saber duas coisas: nem todo imóvel pode receber hóspedes por poucos dias, e toda diária paga impostos próprios. Este guia resume as regras oficiais da Flórida e dos condados de Orange, Osceola e Polk.

A licença estadual e o que mudou na lei

Na Flórida, o aluguel de curta duração é tratado como hospedagem. O capítulo 509 das leis estaduais (Florida Statutes) chama de "vacation rental" a casa unifamiliar, o imóvel de duas a quatro unidades ou a unidade de condomínio que funciona como hospedagem temporária. Pela definição da lei, isso acontece quando o imóvel é alugado mais de três vezes por ano, por períodos de menos de 30 dias seguidos, ou quando é anunciado como um lugar alugado regularmente por esses períodos.

Nesses casos, é preciso ter a licença de vacation rental da Divisão de Hotéis e Restaurantes do DBPR, o órgão estadual que regula o setor. A licença é renovada todo ano, e a lei classifica operar sem ela como contravenção penal (misdemeanor de segundo grau).

Houve uma mudança recente. A lei SB 606 (capítulo 2025-113), aprovada pelo governador em 2 de junho de 2025 e em vigor desde 1º de julho de 2025, deixou mais claro quando a estadia é temporária: existe a presunção de que ela é temporária quando o imóvel não é a residência única do hóspede. A lei também detalhou o aviso por escrito (e-mail, mensagem ou papel) para o hóspede que não paga ou não faz o check-out no horário, com apoio da polícia se ele não sair.

Outras propostas não viraram lei: a SB 280 foi vetada pelo governador em junho de 2024, e a SB 658, que exigiria itens de segurança contra afogamento em casas de temporada, morreu na Câmara em março de 2026.

Os impostos sobre cada diária

Segundo o Departamento de Receita da Flórida (DOR), aluguéis de seis meses ou menos pagam o imposto estadual sobre vendas (sales tax) de 6%, mais a sobretaxa local do condado (discretionary sales surtax). Em cima disso, cada condado cobra o Tourist Development Tax, conhecido como "imposto do turista". Pelas tabelas do DOR:

• Orange: imposto do turista de 6% e sobretaxa de 0,5%

• Osceola: imposto do turista de 6% e sobretaxa de 1,5%

• Polk: imposto do turista de 5% e sobretaxa de 1%

Somando tudo, a carga sobre a diária fica entre 12% e 13,5%, conforme o condado. Pelo DOR, o aluguel acima de seis meses com contrato escrito de residência contínua é isento.

Quem aluga precisa se registrar no DOR para recolher o sales tax. Já o imposto do turista desses três condados é pago direto ao condado, e não ao estado: em Orange, ao Comptroller (a controladoria do condado); em Osceola e Polk, ao coletor de impostos.

Atenção às plataformas. Segundo a central de ajuda do Airbnb, a plataforma recolhe o imposto do turista de Orange e de Polk em nome do anfitrião. Já o coletor de impostos de Osceola informa que o condado não tem contrato com Airbnb, VRBO ou outras plataformas: lá, quem recebe o aluguel (o dono ou a administradora) é responsável por recolher e repassar os 6%. Como as regras das plataformas mudam, confirme a situação do seu imóvel com um contador.

Onde o aluguel por temporada é permitido

A lei da Flórida proíbe cidades e condados de banir o aluguel por temporada ou de limitar sua duração e frequência. Mas essa proteção não vale para regras locais adotadas até 1º de junho de 2011. É por isso que o zoneamento pesa tanto na região de Orlando.

• Orange County (fora dos limites das cidades): segundo a Divisão de Zoneamento do condado, o aluguel de curta duração (estadias de até 179 dias) só é permitido em zonas comerciais e industriais específicas ou em loteamentos planejados (Planned Developments) que o autorizem de forma expressa. O aluguel de casa unifamiliar por menos de 30 dias só é permitido na zona R-3. Nas demais zonas, é proibido.

• Cidade de Orlando: pela lei de home sharing da cidade (folheto oficial da prefeitura, agosto de 2021), o proprietário não pode alugar a casa inteira por 1 a 29 dias. O modelo previsto é o "home share", com o anfitrião morando no imóvel e alugando no máximo metade dos quartos.

• Osceola County: o aluguel de curta duração precisa estar de acordo com o mapa de áreas de temporada do código do condado, que também tem um distrito próprio para empreendimentos de temporada, o STRPD. Além do zoneamento, o condado lista a licença estadual e o registro do Local Business Tax Receipt no coletor de impostos.

• Polk County (onde fica Davenport, por exemplo): confirme o zoneamento do lote com o condado ou com a cidade, se o imóvel estiver dentro de limites municipais, antes de assinar qualquer contrato.

HOA: a regra que muitos esquecem

Mesmo com o zoneamento liberado, a associação de moradores (HOA) pode ter a palavra final. A lei da Flórida protege, em geral, quem já era dono quando a associação muda as regras de aluguel depois de 1º de julho de 2021. Mas existe uma exceção importante: a associação pode alterar seus documentos para proibir ou regular aluguéis de menos de seis meses e para proibir mais de três aluguéis por ano, e essas mudanças valem para todos os proprietários.

Por isso, antes de fechar negócio, leia as regras da comunidade (ou do condomínio, que tem documentos próprios): o que hoje é permitido pode mudar.

Converse com Francis Rossi

Cada imóvel tem sua própria combinação de zoneamento, regras da comunidade e impostos. Agende uma reunião com Francis Rossi, corretor e advogado, presencial em Orlando ou por vídeo, para aplicar essas regras ao seu caso antes da compra; ele e um contador americano podem ajudar a confirmar licenças e impostos do imóvel que você tem em mente.

Agende uma reunião com Francis Rossi — presencial em Orlando ou por vídeo, de onde você estiver.

Fontes

• Florida Legislature — Florida Statutes s. 509.013 (Definitions)

• Florida Legislature — Florida Statutes s. 509.242 (Classifications)

• Florida Legislature — Florida Statutes s. 509.241 (Licenses required)

• Florida Legislature — Florida Statutes s. 509.032 (Preemption)

• Florida DBPR — What types of rental properties need a vacation rental license

• Laws of Florida — Chapter 2025-113 (SB 606), approved June 2, 2025

• The Florida Senate — CS/SB 280 (2024), vetoed June 27, 2024

• The Florida Senate — CS/CS/SB 658 (2026), died in House March 13, 2026

• Florida DOR — GT-800034 Sales and Use Tax on Rental of Living or Sleeping Accommodations (R. 10/25)

• Florida DOR — DR-15TDT Local Option Transient Rental Tax Rates (R. 03/25)

• Florida DOR — DR-15DSS Discretionary Sales Surtax Information (R. 11/24)

• Orange County Government — TDT Citizen Advisory Task Force FAQ

• Orange County Comptroller — Tourist Development Tax FAQs

• Osceola County Tax Collector — Tourist Development Tax Compliance

• Polk County Tax Collector — Tourist Development Taxes (TDT)

• Airbnb Help Center — Occupancy tax collection and remittance in Florida

• Orange County Government — Zoning Division

• City of Orlando — Fact Sheet: Short-Term Rentals (August 2021)

• Osceola County — STRPD District (Short Term Rental Planned Development)

• Florida Legislature — Florida Statutes s. 720.306 (HOA meetings, amendments)