Quanto custa manter uma casa na Flórida Central: imposto, seguro, HOA e CDD

Quem compra casa em Orlando para alugar costuma olhar primeiro para o preço e a diária. Mas o que decide se a conta fecha são os custos fixos de todo ano: imposto, seguro, taxas de condomínio e de distrito, contas e administração. Este guia mostra como cada um funciona na Flórida Central, com dados oficiais, para você montar uma planilha honesta antes de assinar.

Imposto sobre a propriedade: como funciona o millage

Na Flórida, o imposto anual sobre o imóvel (property tax) é calculado pelo millage. Um mill equivale a US$ 1 para cada US$ 1.000 de valor tributável.

A alíquota total é a soma de várias camadas: condado, escolas, gestão de água e, às vezes, cidade e distritos especiais. Por isso ela muda de endereço para endereço. Alguns exemplos oficiais de 2025:

• Osceola: 13,8543 mills na área não incorporada (fora de cidades), 17,4114 em Kissimmee e 17,8989 em St. Cloud, segundo o Property Appraiser do condado.

• Polk: a partir de 12,9291 mills na área não incorporada e 19,3579 dentro da cidade de Davenport, segundo o Property Appraiser de Polk.

• Orange: só a parcela do condado é de 4,4347 mills no ano fiscal 2025-26. Dependendo da localização, somam-se distritos de serviço, como 2,8437 mills de bombeiros e emergência e 1,8043 da área não incorporada, além de escolas e gestão de água.

Um exemplo simples, só para ilustrar a conta: um imóvel com valor tributável de US$ 350.000 na área não incorporada de Osceola pagaria cerca de US$ 4.849 por ano (350 × 13,8543), antes das taxas fixas que também vêm na conta.

Dois alertas para o estrangeiro:

• Homestead não vale para investimento. A isenção de até US$ 50.000 exige que o imóvel seja a residência permanente do dono (ou de um dependente) em 1º de janeiro. Casa de férias ou de aluguel de quem mora no Brasil, em regra, não se enquadra.

• O limite de 10% não protege a escola. Para imóveis residenciais sem homestead, o valor avaliado não pode subir mais de 10% ao ano, mas isso não vale para a parcela escolar. E, após a compra, o imóvel é reavaliado pelo valor de mercado no 1º de janeiro seguinte. Ou seja: não use o imposto do dono anterior como referência.

A conta chega até 1º de novembro. Há desconto de 4% para pagamento em novembro, 3% em dezembro, 2% em janeiro e 1% em fevereiro; o vencimento final é 31 de março.

Seguro: vento, furacão e enchente

Segundo o relatório de julho de 2026 do órgão regulador de seguros da Flórida (OIR), com dados de 31 de março de 2026, o prêmio médio de uma apólice residencial com cobertura de vento foi de US$ 3.610 em Orange, US$ 2.940 em Osceola e US$ 2.767 em Polk. O valor real varia conforme seguradora, valor segurado e franquia.

Três detalhes importantes:

• Franquia de furacão. A lei da Flórida prevê opções de US$ 500 ou de 2%, 5% ou 10% do limite da casa (a de US$ 500 não precisa ser oferecida para casas seguradas por US$ 250.000 ou mais), e ela vale uma vez por ano civil para todos os danos de furacão. Numa casa segurada por US$ 400.000, 2% são US$ 8.000 do seu bolso.

• Enchente é à parte. Segundo a FEMA, a maioria das apólices residenciais não cobre enchente. O seguro de enchente é outra apólice, e a do programa federal (NFIP) costuma ter carência de 30 dias.

• Citizens. A Citizens Property Insurance só aceita um novo cliente se não houver oferta no mercado privado ou se a oferta privada for mais de 20% mais cara que a da Citizens.

Se a casa vai para aluguel por temporada, confirme com o corretor de seguros que a apólice cobre esse uso.

HOA e CDD: as taxas do condomínio e do distrito

A HOA é a associação de moradores. A lei da Flórida exige que o comprador receba, antes do contrato, um resumo informando que a filiação é obrigatória, que as taxas podem mudar, que pode haver taxas extras (special assessments) e que a falta de pagamento pode gerar uma garantia (lien) sobre o imóvel.

O CDD (Community Development District) é outra coisa: um distrito especial criado pelo capítulo 190 da lei estadual para financiar e manter a infraestrutura de novos empreendimentos. O contrato da primeira venda de cada lote ou casa dentro do distrito precisa trazer, em destaque, o aviso de que o CDD pode cobrar tributos e taxas além dos do condado. No caso de Celebration, por exemplo, o próprio distrito explica que a cobrança tem duas partes, dívida dos títulos e manutenção, e aparece na conta anual do imposto.

Resumo prático: some HOA e CDD ao imposto.

Contas, gestão e o checklist final

• Energia: a média residencial na Flórida foi de 15,03 centavos de dólar por kWh em julho de 2026, segundo a EIA, agência de energia do governo americano.

• Água: a Toho Water Authority, de Kissimmee, informa reajuste de 7,5% todo 1º de outubro até o ano fiscal de 2028.

• Gestão: guias do setor apontam de 10% a 15% da receita para gestão básica e de 15% a 40% para gestão completa, e pode haver cobranças extras, como limpeza e reposição.

• Licença: todo vacation rental precisa de licença estadual de hospedagem, renovada anualmente.

• Impostos do hóspede: sobre a diária incidem 6% de imposto estadual, a sobretaxa do condado e a taxa turística local (6% em Orange e Osceola, 5% em Polk). Não é custo seu, mas você precisa garantir que seja recolhido.

Antes de comprar, peça por escrito: conta de imposto do último ano, HOA e CDD atuais, cotação de seguro com franquia de furacão e orçamento da administradora. Com isso, a renda líquida deixa de ser palpite.

Converse com Francis Rossi

Cada casa tem uma combinação diferente de alíquota, CDD, seguro e regras de aluguel. Francis Rossi, corretor e advogado em Orlando, pode revisar esses números com você, junto de um contador americano para a parte fiscal. Agende uma reunião presencial em Orlando ou por vídeo e leve o imóvel que está avaliando.

Agende uma reunião com Francis Rossi — presencial em Orlando ou por vídeo, de onde você estiver.

Fontes

• Osceola County Property Appraiser — 2025 Final Millage Rates (out. 2025)

• Polk County Property Appraiser — 2025 Final Millage Rates (out. 2025)

• Orange County Government — FY 2025-26 Budget Public Hearing: Millage Summary (set. 2025)

• Florida Department of Revenue — PT-113, Property Tax Information for Homestead Exemption (R. 08/25)

• Florida Statutes — 193.1554, Assessment of nonhomestead residential property (2025)

• Orange County Tax Collector — About Property Tax

• Florida Office of Insurance Regulation — Property Insurance Stability Report (1º jul. 2026)

• Florida Statutes — 627.701, Hurricane deductibles (2025)

• FEMA — Flood Insurance

• Citizens Property Insurance Corporation — How do I become eligible for a new Citizens policy?

• Florida Statutes — 720.401, Prospective purchasers subject to association membership (2025)

• Florida Statutes — 190.002, Community Development Districts: legislative findings (2025)

• Florida Statutes — 190.048, Sale of real estate within a district; required disclosure (2025)

• Celebration Community Development District — Questions

• U.S. Energy Information Administration — Electric Power Monthly, Table 5.6.A (jul. 2026)

• Toho Water Authority — Rates Schedule

• Hostaway — Airbnb Management Fees: A Complete Breakdown (atualizado em 10 set. 2026)

• Florida Statutes — 509.241, Licenses required

• Florida Statutes — 509.242, Public lodging establishments; classifications

• Florida Department of Revenue — DR-15TDT, Local Option Transient Rental Tax Rates (R. 03/25)