6 min de leitura
Brasileiro comprando casa na Flórida: LLC, financiamento, ITIN e impostos
Comprar uma casa na Flórida morando no Brasil é possível, e para muita gente é o começo de um plano maior: um imóvel perto dos parques para alugar por temporada, uma casa para aluguel anual ou um lugar para a família passar parte do ano. Só que a compra tem duas pontas, os Estados Unidos e o Brasil, e cada uma tem suas regras.
Este guia resume regras gerais das fontes oficiais. Antes de decidir, confirme como elas se aplicam ao seu caso com um advogado e um contador.
No seu nome ou por uma LLC?
A primeira decisão é em nome de quem o imóvel vai ficar. As opções mais comuns são comprar como pessoa física ou por meio de uma LLC, um tipo de empresa americana de responsabilidade limitada. Não existe resposta única, mas vale saber:
Pela regra padrão do IRS, a receita federal americana, a LLC de um único sócio é desconsiderada como separada do dono para fins de imposto de renda, a não ser que ela opte, pelo Form 8832, por ser tratada como corporação.
Quando o único dono é estrangeiro, as instruções do Form 5472 dizem que essa LLC é tratada como corporação para algumas obrigações de informação ao IRS. A multa por não entregar esse formulário no prazo começa em US$ 25.000.
A estrutura escolhida também muda a forma de declarar no Brasil. Por isso, essa decisão deve ser tomada antes da oferta, e não depois do fechamento.
Financiamento para quem não mora nos EUA
Quem não tem residência americana costuma recorrer aos programas chamados "foreign national", oferecidos por credores especializados. Segundo a NQM Funding, uma dessas instituições:
a entrada costuma ficar entre 25% e 40% do valor do imóvel;
não é exigido histórico de crédito nos EUA, e o credor pode aceitar referências de crédito do país de origem;
os documentos típicos incluem passaporte válido, visto, comprovação de renda no exterior e conta em banco americano.
A Bennett Capital Partners, outra empresa do setor, informa que os juros desses empréstimos costumam ser mais altos que os oferecidos a cidadãos americanos.
ITIN: o seu número no fisco americano
Quem não pode ter Social Security Number, mas precisa cumprir obrigações fiscais nos EUA, usa o ITIN, um número de 9 dígitos emitido pelo IRS. O pedido é feito pelo Form W-7. O IRS deixa claro que o ITIN não autoriza trabalhar nos EUA, não muda a situação imigratória e não serve como documento de identificação fora do sistema tributário.
O IRS pede para aguardar 7 semanas pela resposta, ou de 9 a 11 semanas na temporada de impostos (15 de janeiro a 30 de abril) ou quando o pedido é feito do exterior. E o número não é emitido "por precaução": é preciso ter um motivo válido, como a obrigação de entregar uma declaração de imposto.
Impostos sobre o aluguel e na venda
Aluguel. Para o não residente, a regra geral do IRS é tributar o aluguel de imóvel nos EUA em 30% sobre o valor bruto, sem descontar despesas, com retenção na fonte. Tratados podem reduzir essa alíquota, mas o Brasil não aparece na lista de tratados de imposto de renda dos EUA publicada pelo IRS.
Existe uma alternativa, prevista na seção 871(d) do código tributário americano: escolher tratar toda a renda de imóveis nos EUA como ligada a uma atividade de negócio no país. Com essa escolha, é possível deduzir as despesas do imóvel e pagar imposto só sobre o resultado líquido, com alíquotas progressivas. Ela é feita com uma declaração anexada ao Form 1040-NR, vale para os anos seguintes até ser revogada, e o proprietário entrega o Form W-8ECI a quem faz a retenção.
Venda. Quando um estrangeiro vende um imóvel nos EUA, a lei conhecida como FIRPTA obriga o comprador a reter, em regra, 15% do valor da venda e repassar ao IRS. Há exceções quando o comprador vai usar o imóvel como residência:
até US$ 300 mil, não há retenção;
acima de US$ 300 mil e até US$ 1 milhão, a retenção cai para 10%;
acima de US$ 1 milhão, volta a ser de 15%.
Para contar como residência, o comprador ou alguém da família precisa ter planos de morar no imóvel em pelo menos 50% dos dias em que ele for usado, em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses. A retenção pode ser maior que o imposto de fato devido; nesse caso, o vendedor pode pedir ao IRS um certificado para reduzi-la, pelo Form 8288-B.
O lado brasileiro
Quem mora no Brasil continua declarando tudo à Receita Federal. Segundo o Perguntas e Respostas do IRPF 2026:
o imóvel no exterior entra na ficha Bens e Direitos, com o valor de compra em moeda estrangeira na discriminação e o valor em reais convertido pela cotação de venda do dólar do Banco Central na data da compra;
o aluguel recebido do exterior está sujeito ao carnê-leão no mês do recebimento e à declaração anual;
o imposto pago nos EUA pode ser compensado, dentro dos limites da lei e desde que não tenha sido compensado ou restituído lá, e a Receita dispensa a prova de reciprocidade no caso dos Estados Unidos;
pelas regras em vigor desde 2024, com a Lei 14.754/2023, o ganho de capital na venda de bens no exterior que não sejam aplicações financeiras continua sujeito à tributação de forma definitiva.
No Banco Central, se a soma dos seus bens no exterior for igual ou superior a US$ 1 milhão em 31 de dezembro, é obrigatório entregar a declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), e imóveis entram nessa conta.
Converse com Francis Rossi
Cada compra combina escolhas de estrutura, financiamento e impostos nos dois países, e o melhor caminho depende do seu objetivo com o imóvel. Francis Rossi é corretor e advogado em Orlando e, junto com um contador americano, pode ajudar você a aplicar essas regras ao seu caso. Agende uma reunião presencial em Orlando ou por vídeo.
Agende uma reunião com Francis Rossi — presencial em Orlando ou por vídeo, de onde você estiver.
Fontes
NQM Funding — Florida foreign national loans for non-U.S. residents
Bennett Capital Partners — Foreign national mortgages (atualizado em 28/06/2025)
IRS — Publication 515, Withholding of Tax on Nonresident Aliens and Foreign Entities
Receita Federal — IRPF Perguntas e Respostas, exercício 2026 (v1.0, 23/04/2026)
Gov.br / Banco Central — Declarar Capitais Brasileiros no Exterior (CBE)
